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聚焦土地新局丨亿翰智库于小雨:土地供应新模式将加剧城市分化 城市间供地配合策略尤为重要

2021-02-25 18:12:20 双彩论坛 

  近日,一份“22城将集中供地”的网传文件流出,文件中提到,北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡,共计22个重点城市将实现 “两集中”,即集中发布出让公告,集中组织出让活动,全年发布住宅用地公告不能超过三次。

  2月23日至24日,天津、郑州、青岛等城市相继发布住宅用地出让公告,要求2021年度住宅用地实行“两集中”同步公开出让,25日,同样在22城之列的济南也迅速响应,9宗地块全部终止出让。

  对此,亿翰智库研究总监于小雨表示,住宅用地供应分类调控相关政策,是长效机制的一个重要组成,与三道红线、贷款集中度管理以及限购限贷政策等共同促进房地产市场平稳健康发展。重点城市住宅用地采用“两集中”同步公开出让,提高市场信息透明度,有利于科学供应与管理。

  供应新模式下,土地市场随之将产生怎样的变化?于小雨认为有三点:

  一是溢价率提高。两头小中间大的现象可能会出现,特别优质或者总价特别高的地块,溢价率可能与此前无异;但是在投资审慎情况下,资金不会过于集中在单一地块,会加大力度竞拍有把握的地块,多数地块可能因为竞拍门槛的降低,竞争更加激烈。另外,考虑到多城市对地价设置上限,因此土地溢价率整体难有较大幅度的变化。

  二是流拍率降低。在以往土地出让过程中,相对于优质地块来看,价值不高的地块面临流拍的可能性较大,而此次集中出让政策的出台,会促使竞争力较弱的房企把握拿地机会,因此整体流拍率或有降低。

  三是供应节奏成交节奏全部打乱,原来的淡旺季不复存在了。原来基本上6月和12月是供地高峰,也是成交高峰。现在一年三次集中供地,不同城市间集中供地的时间可自主选择,如果时间完全错配,可能都是成交高峰。

  如果按照网传集中供地模式执行,房企在投资拿地方面无疑将更加审时度势。于小雨直言,未来企业投资格局将发生改变。“基于集中供地的政策,预计房企都会留存相应的资金在限定时间内竞拍优质地块,三四线城市投资力度或将减弱。对于资金有限的中小型房企,在一二线城市拿地的能力本身就弱,为保障经营的稳定增长,减轻土地竞争压力,或许会加大三四线城市,尤其是强三线城市的投资,生存空间进一步被压缩,最终形成大中房企投资热点城市及强三线;中小房企投资三四线,少数在一二线的投资格局。”于小雨称。

  对于不同规模,不同实力的房企来说,于小雨认为,头部房企的资源优势将愈加凸显,中小房企生存空间被挤压。虽然行业融资环境收紧,但是依靠销售回款,大中房企仍会有较为充裕的资金,当土地集中出让后,对土地的竞争力度会加大,从而使优质资源集中在头部房企手中,中小房企囿于资金实力,在热点城市的土地竞争力度受到挤压,生存空间或将进一步被压缩。

  当下,房企地产主业面临着“三道红线”、房贷集中度、土地供给侧改革的多方管控,于小雨表示,这对企业经营提出了更高的要求,短期集中供地要求企业有短时间快速整合资金的能力。与此同时,密不透风的调控会倒逼一些有实力的企业做多元化,或者说去更多地思考多元化。但于小雨也提醒,长效机制也是对行业一个优化和筛选的过程,有实力活下来的企业可以考虑或者花更多精力布局多元化,其他的企业还更应该关注生存问题。

  在城市发展层面,于小雨认为,22个热点城市土地供应节奏一旦确定,城市间分化会更加严重,城市间的竞争也会更加激烈。对于强三线城市,尤其在核心城市群的,是一种机会,会有一部分企业/资金被挤出,但竞争也会更加激烈。

  不过,于小雨也提到,从目前的政策和传闻来看,不同城市间集中供地的时间可自主选择,如遇时间重合,城市竞争力弱的城市将处于劣势,因为在有限的资金下,企业必定选择适合自己的优质城市优质地块,谁早谁受益。开年一般是企业资金相对充裕的时期,从过往数据来看,溢价率高峰也多出现在一季度末二季度初,在城市竞争力相差不大或者房企重点深耕的城市,哪个城市先供地有可能吸引更多的房企和资金。在这种情况下,城市间的配合和供地策略显得尤为重要。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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