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新政调控第16天,深圳二手房房价降了?

2021-02-24 19:20:43 双彩论坛 

设置星标,第一时间收到大胡子看深圳的推文

看不到价格的二手房,一眼黑的楼市市场......

年前准备过年的深圳人,万万想不到年后整个深圳二手房市场会变得像现在这样陌生。

208新政之后的深圳楼市,似乎进入了短时间的休克状态。

但一纸政策之后,却没有了下文,

银行态度不一、官方也没有动静......

这个指导价要怎么执行?

这种情况下的深圳二手房市场,有没有成交?

贷款有没有骚操作可以搞?

对于这些问题,我相信任何准备在深圳买房的人和关心深圳楼市的人都很好奇。

过去这几天,我跑了深圳包括东部和西部在内的一些区域、也看了不少房,

接下来,就给大家说说考察过后我自己观察到的市场情况。

对当下市场最好的形容词是:迷茫

我遇到的中介都告诉我,二手房指导价这个政策刚出来的时候,大家都吓了一跳,因为根本没有任何准备。

而在新政发布两周之后,大家的状态还是一脸懵逼。

不论是中介、看房的人还是二手房业主,都是如此。

和购房者对价格毫无头绪不同,中介内部其实知道具体的房源价格。

但当下,对中介而言,指导价具体执行细则不出,即便有价格,但中介也只能带着客户先看看房子,

“慢慢”谈......

当然,在深圳,面对复杂的市场环境,

没有点后手,都不敢说自己是深圳的中介。

看房过程中,就有一位中介就向我透露,当天就有一车中介直接拉到了中山,开始给中山的新房做宣传。

此外,也有不少做二手房交易的中介,开始力推新房。

二手房被堵,临深楼盘、新房成为了中介们的新备胎,在所难免。

相比之下,购房者就没有那么积极。

无论是东部还是西部,最近的带看量相比以前,都有下降。

相比之下,西部比东部情况稍微更糟糕一些。

比如南山的中介就和我说,年后这几天,看房的人少了“非常多”。

以我的观察来看,这些描述是可信的。

因为这两天我看到的中介门店中,除了中介,其他的,人影都不多一只。

进了中介门店里面,我看到的中介也基本都是在聊天,谈业务的很少。

中介的工作状态,肉眼可见的闲;

看房的人,也是预料之中的少。

其实不仅是购房者,二手房业主,积极性其实也不太高。

一部分原因是因为年后很多业主回家过年,要过了元宵才回来。

而更重要的是因为新政刚出,很多业主依然在观望,

毕竟很多准备卖二手房的业主也有改善需求,随便卖出去或者卖低了对他们也没有好处。

此外,中介也向我们透露,最近因为政策过于密集,也有一些业主干脆撤盘不卖。

针对撤盘的问题,我还专门去贝壳上看了二手房源数量的变化。

在新政前的2月6号,我曾经看了一眼平台上的二手房源数量,当时还有32365套。

到了昨天23号,这个数据减为31738套。

今天再看,又少了一百套,只剩下31637套。

一边是二手房数量在减少,

另一边新政后的成交量也同样少的可怜。

从考察情况看,新政后市场上能成交的情况大体只有两个;

一种是全款或者高首付的;

另一种就是急着卖的房源。

能全款成交和高首付成交的,不需在乎指导价,

而那些急着卖的,价格都会放的比较低。

比如我在东部布吉大芬看的桂芳园七期,就有一套按照指导价卖掉的房源。

根据指导价,桂芳园七期的指导价为47300元。

而我看过其他同小区的房子,价格都在65000元/㎡以上。

中介向我提供的看房房源的价格

每平米卖出的单价少了将近2万,

我也问了一下中介,得知这个以指导价卖出的房子,位于一楼本身有些缺陷,而且业主也着急卖,才匆匆以指导价迅速卖出。

所以说,当下的指导价也有一个警示作用。

如果你听到有按照指导价卖的二手房,你得小心。

因为这样的房源的户型、楼层很有可能存在缺陷。

但凡质量高一点的二手房,降价可能性都不大,即便是降价,基本也不可能降到指导价的地步。

何况,这种能急着卖而且还能按照指导价卖的房子,

在当下的市场,也是可遇不可求,

真的遇到了,你也未必能抢得过别人。

另一个棘手问题,就是银行贷款。

而现在的贷款,又和指导价息息相关。

对于指导价,现在大家都默认东部各区的指导价和市场价格的差距会比西部小,

但从我实地探访的情况看,依然有不少“例外”。

因为现在官方指导价是以小区为单位,很容易让大家忽略了同一小区内部的价格差异。

东部有不少小区内部,不同房源不同户型,价格差异很大。

比如前文提到的桂芳园七期,已经有不少房源单价直接超过指导价2万以上,附近一些次新房小区,单价超过指导价超过3万的房源也有。

而西部的小区,超指导价2万/㎡的都是家常便饭。

举个例子,像宝安的碧海富通城一期,指导价65000元/㎡,而现在一套95㎡3房户型的房源,总价已经达到900万,单价大约为94700元/㎡,和指导价的价差接近30000元。

而当下的市场,即便银行和官方还未出细则,中介和业主都不确定具体会如何执行新规,但大家基本都一致默认银行贷款会按照指导价来。

现实也在逐渐印证这个猜测,

这不,继之前的光大银行(601818,股吧)之后,今天四大行中的建行和农行就宣布会以指导价作参考进行按揭贷款。

在这样的情况之下,再看回碧海富通城这套900万的房子。

如果要买,

原来的3成首付:900万*0.3=270万

现在的首付:(900万-6.5万*95)+6.5*95*30%= 282.5万+185.25万=467.75万

粗略计算首付需要多付197.75万,大概200万。

而这还是没有加上税费的结果。

现在价格稍微高一些的区域,特别是西部的热门区域,指导价普遍也不高,因此,首付增加的幅度更大。

指导价和市场价的差额越大,对于刚需和改善而言就越不友好,

因为,对那些有钱人而言,多几成首付,其实并没有什么所谓,而政策也不会打击有钱够首付的人正常买房。

但对需要大量贷款的刚需和改善来说,多几百万首付,就意味着摩托变单车,

不仅原来够得着的区域买不起了,买房选择也变得越来越少。

想要按照指导价买房,几乎是天方夜谭。

当然,参考价也并非一无是处,它的存在其实给了购房者一定的谈判空间。

毕竟参考价在那,可以根据参考价适当压压价,即便空间不大,能压一点也是一点。

总而言之,当下的新政,对刚需和改善是有利也有弊。

值得一提的是,由于银行和官方具体的执行细则未出,当下依然有调整的空间,

比如,有中介就告诉我,如果现在很想要买,又担心政策有变到时出不起首付,

可以选择和业主签协定,先给定金,说清楚因贷款问题违约可以免责,这样就能减少违约风险,如果贷款不变能够顺利成交,首付如果增加也可以全身而退。

除此之外,对于首付有限的刚需和改善,也有另一个出路——新房

在走访过程中,不止有一个中介或明示或暗示地建议我买新房。

看来,兜兜转转过后,

刚需的出路,还是在打新。

说了这么多,简单总结当下深圳市场,无非以下四点:

1. 市场短期内依然处于混沌的状态,大家都在等待新政细则的出炉

2. 即便是打击都认为符合指导价的东部,一个小区内的价格差异还是很大

3. 贷款不确定性很大,中介、购房者和业主都不敢轻举妄动

4. 真的能按照指导价出售的房子,要么有缺陷、要么抢不到,刚需的出路还真的只有打新。

最近这几天,

深圳楼市的大新闻不少。

先是1月份70城房价数据出炉,

70城中,毫无意外,

过去一年二手房房价上涨最快的城市就是深圳,达到了15.3%,而第二名的城市银川只有9.7%。

这个数据一出,我想大家都能体会到深圳调控二手房的紧迫感。

另外一个新闻,就是深圳官方宣布商务公寓、宿舍项目可以通燃气。

实话说,这个政策变动能产生的影响很小。

我认为这更多是一个象征意义,意味着深圳开始进一步向租售同权迈进,

燃气已经通了,那像户口、学位这些更为关键的地方会不会进一步同权呢?这将会是下一步深圳要去考虑的问题。

从调控的角度上分析,这属于典型的供给侧调控,而制定二手房参考价的208新政则是需求侧调控,

现如今深圳在调控的两条赛道上起头并进,不难看出深圳调控楼市的决心。

而这一切都说明,深圳的楼市市场已经逐渐成为一个强调控的市场。

在官方强调控的基调下,

现如今二手房市场,

短期内急需新政细则和补丁来让整个市场重新回到正轨。

长期来看,在新政细则出来之后,效果会不会像当初715新政一样,过了两个月,市场适应之后就开始失去魔力?而一路高歌的二手房房价会因为新政下跌吗?

这些问题或许都需要时间来验证。

不过对于后面一个问题,

我倒是对一位中介和我说的一句话印象深刻:

“现在深圳的楼市,房价不涨就等于是跌了”

-end-

以上为正文,来自大胡子看深圳团队

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(责任编辑:李显杰 )
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