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New年楼市观察①|深圳:二手房“限价”政策陆续落地 购房者首付成本陡增

2021-02-23 08:11:06 双彩论坛 

图片来源:图虫

牛年伊始,一波政策“洗礼”过后,购房门槛变相加大,主要城市的楼市走向何方?和讯房产在节后第一时间对深圳、北京、上海、广州、南京、成都、郑州等热门城市展开调查,为大家展现严控之下的楼市众生相。

政策层层加码下,深圳楼市的逻辑正悄然生变。

2021年2月8日,深圳住建局宣布正式建立二手住房成交参考价格发布机制,二手房列入限价之列,一石激起千层浪,包括链家等中介机构的二手房价被隐去,已“暂无数据”替代。

经过春节假期的消化,深圳二手房限价政策逐渐落地,目前已有包括建设银行(601939,股吧)、光大银行(601818,股吧)、交通银行(601328,股吧)以及北京银行(601169,股吧)等多家银行已执行深圳二手房参考价新政,将住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。随着新政落地,二手房买家的购房成本随即被推高,同时不少购房者将购房目光转向新房市场。

01

二手房限价? 首付成本被推高

一份涵盖3595个二手房的《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》出街,深圳的二手房市场随即被颠覆。据和讯房产了解,官方发布的二手房成交参考价格普遍较原先市场成交价低1-2万元/平方米不等。

这就意味着,深圳的二手房价被“降”了,而在实际的成交端,价格并未出现相应幅度的下降。

据和讯房产了解,链家等平台将业主报价转移至“幕后”,APP上未公开,仅后系统可见,而在实际操作端,购房者的参考价仍为业主报价。

以深圳福田区益田村一68平方米房子计算,业主报价为618万元,单价约为90882元/平方米。据《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》显示,益田村参考价为74400元/平方米,参考价总价约为505.9万元,这就意味着该房子的业主报价与官方指导价差约112万元。

据中介人员介绍,如果购买首套房且无贷款记录,购房首付需要去到约5成左右,不再是618万元的3成,而是505.9万元的3成再加上112万元的差价,总额共计约264万元,首付增加约80万元。

二手房限价的初衷是为了调控房价,维持深圳房地产市场的平稳健康发展。但从实际操作方面来看,二手房“限价”直接推高了购房者的成本。

上述中介人士坦言,深圳二手房政策对刚需存在一定的误伤。

据和讯房产了解,目前已有包括建设银行、光大银行、交通银行以及北京银行等多家银行已按照参考价放贷,包括招商银行(600036,股吧)、华夏银行(600015,股吧)等银行则正在等通知,房贷政策调整亦是板上钉钉。

需要注意的是,二手房购房成本陡增对深圳新房市场则形成利好。据中介人士介绍,目前已有不少客户将目光转向新房市场,新房首付压力相对小一点,可减轻购房压力。

02

调控层层加码? 全面围堵炒房“漏洞”

深圳政策层层加码主要源头在于房价,房价的过快上涨在一定程度上增加深圳人的生存成本,对深圳的长远发展存在不利影响。国家统计局数据显示,2020年,深圳一手房房价上涨4.1%,二手房房价涨幅则高达14.1%,涨幅居全国前列。

为全面调控房价,压制楼市虚火,2020年年底及2021年年初,深圳密集出台多项政策,围堵炒房漏洞。2021年春节后开工第一天,深圳楼市调控再出新补丁,将离婚炒房漏洞彻底堵死。

据了解,“夫妻离婚并将房产分割登记给「无购房资格一方名下」,则另一方自离婚之日起3年内,不得在深圳市购买商品住房(3年内再婚或复婚的,也适用本规定)。”这意味着准备通过离婚分割(协议离婚或者法院判决)给无资质一方房产的婚票,3年内(即使再婚/复婚)也不能再买房。

复盘近些年深圳房地产市场发现,拥有强经济增长潜力的深圳,房价涨幅亦处于全国前列。政策持续加码,但深圳房价上涨的火焰在掐灭后又再次燃起,究其根本还是在供求关系与杠杠。

业内人士认为,深圳要想在根本上调控房价,还需增加市场供应量,仅是压制需求的做法并不能从根本上解决问题。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳楼市的问题是杠杠问题,把杠杆控制住,就抓住了调控的牛鼻子。

(责任编辑:徐帅 )
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