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小房企来袭!新星宇控股赴港IPO,五成土储在长春

2021-02-10 08:40:42 双彩论坛  地产深度报道微信号

  浩荡的物业上市潮中,小房企的身影时常隐现其中。

  2月9日,小房企新星宇披露了上市申请。招股书披露,2018年、2019年、2020年9月末,新星宇分别实现收入47.87亿元、48.66亿元、12.56亿元,同期毛利为12.04亿元、14.75亿元、4.96亿元,毛利率为25.2%、30.3%、39.5%;同期,归属股东净利润4.99亿元、4.93亿元、1.1亿元。

  新星宇的主要业务包括物业销售、提供建造服务。报告期内,物业销售实现的收入在总收入中占比保持在96%以上。

  值得一提的是,新星宇的建造服务业务是其为各地方政府建造安置房,这部分业务的毛利率水平明显偏低。

  2018年、2019年、2020年9月末,建造服务的毛利率分别为3.6%,3.6%、2.9%,低于同期销售住宅物业的毛利率。

  “若干地方政府可能仍会要求我们建造安置房以收购相关地块。倘提供建造服务所得收入所占比例增加,而建造服务的毛利率维持在较低水平,我们的整体盈利能力可能会受到不利影响。”新星宇在招股书中表示。

  除了毛利率水平可能会走低,新星宇还与众多小型房企一样,存在偏安一城的情况。

小房企来袭!新星宇控股赴港IPO,五成土储在长春

  成立于2006年的新星宇一直深耕吉林,2016年,其业务拓展至海南,是其踏出吉林之后的第一站。

  此后,新星宇持续拓展业务范围,至今已进入全国多个区域,覆盖哈长城市群、山东半岛城市群、长江中游城市群、长江三角洲城市群、粤港澳大湾区城市群及北部湾城市群。

  截至目前,新星宇在全国范围内共拥有38个处于不同开发阶段的物业项目,位于10个城市,总土地储备为405.86万平方米,包括已竣工物业的可供销售及可供出租建筑面积51.74万平方米;开发中物业总建筑面积196.15万平方米;持作未来开发物业的总建筑面积157.97万平方米。

  不过,尽管布局范围广泛,但新星宇在长春的项目数量依然占据了绝对主导地位。

  数据显示,新星宇在长春共有25个项目,土地储备总量约为217.37万平方米,在土地储备总量中占比达到53.6%。

  长春也是其重要的根据地。据新星宇披露,按2014年至2019年的订约面积及订约销售额计,在长春市当地物业开发商中,其连续六年排名第一。

  但整体而言,新星宇销售规模偏小。2019年,其在长春市实现订约销售额45.82亿元,而同期,长春市全部物业开发商中,排名第一的企业实现订约销售额90.93亿元。

  除了长春之外,新星宇布局项目数量最多的城市是山东威海,其共有3个项目,土地储备总量约69.96万平方米,占比仅约17.2%。在此外的城市里,新星宇通常仅有一两个项目,布局颇为分散。

  对于新星宇这样的区域房企,向外扩张并不是一件的容易的事。“我们对新的区域的拓展需要大量资金及管理资源。”新星宇表示。

  事实上,在向外扩张的过程中,新星宇面临的资金需求也在不断扩大。截至2018年、2019年、2020年9月30日,新星宇的借贷总额(包括银行贷款及其他借贷)分别为24.47亿元、24.98亿元、32.61亿元;同期,其净资产负债比率分别为290%、30%、140%。

  其中,截至2019年底、2020年9月末,新星宇连续录得经营活动负现金流,分别约为-11.86亿元、-1.07亿元。

  

  新星宇表示,这主要是“由于我们营运所用重大现金净额及物业开发活动持续增加导致之利息付款所致。有关现金流出未必一直被各种经营现金流入来源完全抵销,该等来源主要包括于预售及销售我们物业时自客户收取的所得款项”。

  这样的资金状况也使得新星宇在发展上遭遇掣肘,“由于征地及建设成本的大量资金需求,我们仅可承接数量有限的项目”。

  这正是新星宇这样的小房企积极上市的重要原因。

  亿翰智库认为,房地产企业具有较强的资本属性,需要大量的资金保持经营的稳健运行,但是行业融资环境的收紧导致房企可利用资金受限,因此房企为拓宽融资渠道寻求上市。

  值得一提的是,房企的上市需要参考公司的销售表现、盈利能力以及负债情况等各方面因素。此前,规模偏小的奥山控股、三巽控股等房企经历了多次招股书失效,目前仍未能成功上市。

  即便成功上市,募资情况也多有不同。“根据成功上市房企的募集资金净额来看,销售金额表现较好的祥生和金辉资金募集资金明显高于其他房企,分别达到31.2亿港元和24.7亿港元,港龙、汇景、上坤、大唐和领地销售金额多在百亿左右,从而募集资金净额相对较低,整体在14亿港元左右。”亿翰智库表示。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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